El Banco de España le echa el ojo a las tasadoras: reuniones uno a uno con la banca

Madrid, 7 de octubre de 2024

El supervisor se pone serio (y con razón)

Atentos, que esto afecta a cualquiera que esté pensando en pedir una hipoteca. El Banco de España ha decidido sentarse con los bancos, uno por uno, para hablar de un tema que lleva años dando guerra: la independencia de las empresas que tasan las viviendas.

¿Por qué? Pues porque el regulador tiene la mosca detrás de la oreja con ciertas prácticas que pueden estar inflando el precio de las casas. Y si algo hemos aprendido de la crisis de 2008, es que las tasaciones hinchadas no acaban bien para nadie.

¿Qué le preocupa al Banco de España exactamente?

El supervisor envió en junio una carta a las asociaciones bancarias (AEB y CECA) alertando de "ciertas prácticas que podrían poner en riesgo la independencia" de las tasadoras. Traducido al español de la calle: les preocupa que los bancos estén presionando a las tasadoras para que inflen los valores.

Las prácticas que tienen en el punto de mira son:

• Pagos por volumen: Cuantas más tasaciones haces para un banco, más cobras. Esto puede crear incentivos perversos para "contentar" al cliente.
• Tarifas planas impuestas: Los bancos dicen "te pago X por tasación, lo tomas o lo dejas". Presión a la baja en calidad.
• Primar la rapidez: Vincular los encargos a la velocidad de entrega. ¿Quieres el trabajo? Pues hazlo rápido, aunque sea a costa de la precisión.
• Selección por precio: Elegir tasadoras mediante concursos donde gana el más barato, no el mejor.

El resultado de todo esto, según el regulador, podría ser una tendencia a sobrevalorar los inmuebles. Y claro, si tu casa se tasa por más de lo que vale, el banco te da más hipoteca de la que deberías tener. Spoiler: eso fue exactamente lo que pasó antes de 2008.

Los bancos: "¿Sorprendidos? Nosotros?"

Fuentes del sector bancario han expresado su "sorpresa" ante esta movida del Banco de España. Lo consideran "llamativo" porque, argumentan, el propio supervisor ya vigila tanto a los bancos como a las 32 sociedades de tasación homologadas. Vamos, que dicen: "Si hay un problema, ¿por qué no lo habéis pillado antes?"

Además, recuerdan que desde 2013 los clientes pueden elegir libremente qué tasadora quieren usar, y el banco está obligado a aceptar cualquier tasación oficial. Sobre el papel, el cliente tiene el poder. En la práctica... bueno, ¿cuánta gente sabe que puede elegir su propia tasadora?

Las multas que ya han caído

Esto no es solo ruido. Desde 2022, el Banco de España ha multado a seis de las principales tasadoras del país: Gloval, Tecnitasa, Gesvalt, Tinsa, Tasalia y AtValor. Las sanciones superaron el millón de euros en total.

¿Los motivos? Deficiencias en los procesos de control interno: problemas administrativos, técnicos y de personal. Básicamente, el supervisor determinó que estas empresas no podían garantizar que conocían bien el mercado inmobiliario, que cumplían las normas de valoración o que eran realmente independientes.

En su Memoria de Supervisión de 2023, el Banco de España dejaba claro que las sociedades de tasación "siguen siendo una prioridad supervisora". O sea, que esto no ha hecho más que empezar.

Un sector muy concentrado

Otro dato que pone los pelos de punta: cinco empresas o grupos de empresas emitieron tasaciones que suponían el 61% del volumen total tasado en 2022. Es decir, hay 32 sociedades de tasación homologadas, pero la mayoría del pastel se lo reparten cinco.

Esa concentración preocupa porque reduce la competencia real y puede hacer que el sector entero sea más vulnerable a presiones comerciales. Si solo hay unas pocas empresas grandes y todas dependen de los encargos de los mismos bancos... las matemáticas no fallan.

La sombra de 2008

Para entender por qué esto importa, hay que recordar lo que pasó hace quince años. Durante la burbuja inmobiliaria, las tasaciones fueron "totalmente manipuladas", según varios economistas. Viviendas que se tasaban en ciertas cantidades pasaron a valer un 40-50% menos en pocos años. Si en cinco años una vivienda vale la mitad, es que no se tasó correctamente.

En aquella época, muchas tasadoras eran propiedad de los propios bancos. La mayor, Tasamadrid, pertenecía a Bankia (la entidad que posteriormente ejecutó el 80% de los desahucios en la Comunidad de Madrid). Conflicto de intereses en estado puro.

Desde 2013 está prohibido que los bancos tengan participación significativa en sociedades de tasación. Pero como vemos, la independencia formal no garantiza independencia real si existen otros tipos de presión comercial.

¿Y qué significa esto para ti?

Si estás pensando en pedir una hipoteca, aquí van algunos consejos prácticos:

• Puedes elegir tu propia tasadora. No tienes que usar la que te sugiere el banco. Cualquier sociedad homologada por el Banco de España sirve, y el banco está obligado a aceptarla.
• Compara precios. Las tarifas varían bastante. No te quedes con la primera opción.
• Desconfía de tasaciones muy altas. Si te parece que el valor está inflado, probablemente lo esté. Una tasación alta puede parecer buena noticia (más hipoteca), pero a la larga te puede meter en problemas si el mercado baja.
• Mira el informe con lupa. Una tasación no es solo un número: tiene que explicar cómo se ha llegado a esa cifra, con qué comparables, etc.

En resumen

El Banco de España está dando un toque de atención serio al sector de las tasaciones. Después de años de multas y advertencias, ahora pasa a la acción con reuniones directas con los bancos. El objetivo: asegurarse de que cuando te tasan la casa para una hipoteca, el valor que sale es el real, no uno inflado para contentar a nadie.

Es un paso importante para evitar que se repitan los errores del pasado. Porque si algo nos enseñó la crisis de 2008, es que las burbujas inmobiliarias empiezan, entre otras cosas, con tasaciones que miran para otro lado.

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